Hong Kong 소매 CBRE 보고서에 따르면, 이 회사는 전통적인 고급 시장에서 중간 시장으로 이동하고 있으며, 쇼핑객의 인구 통계도 변화하고 있습니다.
보고서에 따르면 중간 시장 소매 브랜드가 해당 지역의 소매 수요를 주도하는 주요 동력으로 고급 브랜드를 추월할 것으로 예상됩니다. 변화하는 소매 시장 환경: 홍콩의 경기 침체를 어떻게 극복할 것인가?.
홍콩 소매 부문은 지난 213년간 고가 제품의 강력한 매출 성장으로 높은 실적을 기록했습니다. 이로 인해 코즈웨이 베이, 침사추이, 몽콕, 센트럴 지역의 주요 노점상들의 평균 임대료는 2003년부터 2014년까지 XNUMX% 상승했습니다.
“하지만 럭셔리에 대한 뒷바람은 소매 CBRE는 보고서 요약에서 "중국 정부의 부패 방지 조치, 중국의 GDP 성장률 둔화, 아시아 통화 약세, 중국 본토 여행 정책 완화 등 여러 요인으로 인해 2014년 이후 여행 시장이 둔화되었습니다."라고 밝혔습니다.
이러한 요인들은 모두 홍콩 관광과 소매 판매에 부정적인 영향을 미칩니다. 2015년 1.8월부터 15월까지 홍콩의 총 소매 판매액은 전년 대비 XNUMX% 감소했고, 시계 및 보석 판매액은 올해 XNUMX~XNUMX월 동안 XNUMX% 급감했습니다.
"소매업 부문의 전망이 어둡긴 하지만, 중견 소매업체에게는 기회가 나타나고 있습니다."
CBRE 홍콩의 리테일 서비스 부문 전무이사인 조 린은 "소매 부문은 구조적 변화를 겪고 있습니다."라고 말했습니다.
지난 10년 동안 번화가 상가 임대인들은 명품 소매업체들의 강력한 수요와 엄청난 임대료 상승으로 수혜를 입었습니다. 명품 소매업체들이 비용 절감을 위해 임대 전략을 조정하고 있고, 더 많은 중견 브랜드들이 비교적 저렴한 임대료로 최고의 입지를 확보하고자 하는 만큼, 임대인들은 이제 임대 협상에 더욱 현실적이어야 합니다. 이는 중견 브랜드의 사업 확장의 문을 열어줍니다. 지난 분기에는 기존 명품 소매업체들의 임대 계약 만료로 인해 고급 거리 상가들이 중견 브랜드에 임대되는 것을 보았습니다.
경기 침체에 대응하기 위해 명품 소매업체들은 2층 매장을 통합하고 있으며, 이는 시장 내 공간 활용도를 높일 것입니다. 일부 고급 패션, 화장품, 시계 및 주얼리 소매업체들은 임대 계약을 중단하거나 만료일을 훨씬 앞당겨 공간을 내주었습니다. 그러나 이들은 여전히 눈에 잘 띄는 주소와 좋은 가시성을 갖춘 전략적 위치에 플래그십 매장을 확보하기 위해 노력할 것이며, 이는 더 높은 마케팅 가치를 의미합니다. 또한, 중저가 제품에 대한 수요가 증가하는 젊은 소비자들을 겨냥하여 합리적인 가격의 2차 매장을 출시할 가능성도 있습니다.
홍콩 명품 소매업체들의 통합은 일부 주요 소매점의 임차인 구성이 점진적으로 변화할 것임을 시사합니다. 한편, 이전에는 주요 지역의 임대료를 감당할 수 없었던 중견 소매업체들은 이제 명품 브랜드가 내준 공실을 채우기 위해 노력하고 있습니다. 임대인들은 더 저렴한 조건으로 임차인과 협상할 의향이 더 강해지고 있습니다. 임대료는 전반적으로 하락하고 있지만, 유동 인구와 가시성이 높은 전략적 입지의 매장은 임대인들이 임대 조건에 유연성을 보이는 한 높은 공실 위험에 직면하지 않을 것으로 예상됩니다.
CBRE 홍콩, 마카오 및 대만의 리서치 책임자인 마르코스 찬은 "명품의 판매 실적은 언급된 외부 요인에 크게 좌우됩니다."라고 말했습니다.
"반면, 관광객과 지역 소비자 모두의 중간 시장 상품에 대한 수요는 비교적 안정적입니다."
CBRE는 향후 5년 동안 세 가지 추세가 나타날 것으로 예상합니다.
찬은 "이러한 추세는 고급 및 중간 시장 브랜드를 포함한 소매 시장 이해 관계자와 거리 상점 및 쇼핑몰 임대인이 사업 전략을 재고해야 할 것임을 시사합니다."라고 말했습니다.
린은 "소매 환경의 구조적 변화는 궁극적으로 홍콩의 소매 시장을 보다 균형 있고 지속 가능하게 만들 것"이라고 덧붙였다.
핵심 지역과 하위 시장의 테넌트 구성이 더욱 다양해지면서, 고급 브랜드와 중견 브랜드 모두 소비자에게 더욱 다양한 제품을 제공할 수 있게 될 것입니다. 국내 소비는 소매업체들의 관심을 끌 것이며, 중견 시장 부문은 탄탄한 성장 잠재력을 갖게 될 것입니다.
"중견 소매업체들은 신흥 지역에서 사업 기회를 지속적으로 모색할 것을 권고합니다. 이를 통해 선점자로서의 이점을 확보할 수 있습니다. 한편, 노점상들은 장기 공실을 피하기 위해 임대료 기대치를 낮추고 대형 브랜드에 임대하는 것을 고려해야 합니다."
시장 공급 부족은 지난 몇 년간 소매 임대료를 급등하게 만든 또 다른 원인입니다. CBRE는 향후 5년간 공급이 소매업체의 임대료 부담을 다소 완화할 것으로 예상하지만, 핵심 쇼핑 지역의 새로운 선택지는 여전히 제한적일 것으로 예상합니다. 외딴 지역에 여러 신도시가 개발됨에 따라 주거 인구와 근로 인구가 크게 증가할 것이며, 이에 대한 수요는 쇼핑 시설에 의해 충족되어야 할 것입니다.
CBRE는 향후 70년 동안 신규 공급의 5.6%가 비핵심 지구에 위치할 것으로 추정하고, XNUMX만 제곱피트 규모의 소매 공간이 주거 단지 내 쇼핑 아케이드가 될 것으로 보고 있습니다.
"이를 통해 중저가 소매업체들은 중산층 및 고소득층을 대상으로 매장 네트워크를 확장할 수 있는 기회를 얻게 될 것입니다. 정부 통계에 따르면 이러한 지역 쇼핑몰의 주요 고객은 대개 가구 소득이 중간값 이상인 것으로 나타났습니다."
